最近帶看一間舊公寓，客戶看完後問我：「奇怪，這個坪數看起來，怎麼沒有權狀上的坪數這麼大？」

其實，大部分的房子都是主建物幾坪，就代表室內幾坪。

但有些公寓不一定。

有些公寓的權狀，主建坪數裡可能包含了部分梯間。

也就是說，權狀寫主建物20坪，這20坪裡可能有部分是梯間坪數，實際屋內空間就可能不到20坪。

所以買公寓不要只看「主建幾坪」，還要確認建物測量成果圖和實際狀況有沒有一樣，確認主建坪數裡是不是包含梯間。

這個小細節，可能就是你覺得：「權狀坪數跟實際空間怎麼不太一樣？」的原因。

房產小知識：一般房仲市場所說的「公寓」，通常是指五層樓以下、沒有電梯的住宅。

有時候會有客戶跟我說：

「我看到喜歡的房子，都超過我的預算，我預算內的，都沒有喜歡的。」

其實這是買房很常遇到的問題。

因為看得越多，越容易發現：

喜歡的，超出預算；預算內的，又沒有喜歡的。

那到底該怎麼選？

我會建議先把自己的條件分清楚。

哪些是一定要有的？哪些只是希望有，不是必要有的？

因為有些條件，如果沒有，生活真的會不方便；但有些條件只是「有的話更好」，其實沒有，也不一定不能接受。

當你把這些分清楚之後，就會比較知道自己可以從哪裡調整。

如果預算可以往上，就算算看多出的負擔，是否在能力範圍內。

如果預算不能增加，就看看能不能換區域、換屋齡，或調整一些不是必要的條件。

買房很難每個條件都剛剛好。重要的不是什麼都要，而是知道什麼不能少，什麼可以退一步。

最後找到的，不一定是最喜歡的房子，但卻是一間適合自己、負擔得起，也能安心住下來的房子。

買房，是為了更好的生活，而不是更好的房子。

常常聽到屋主說：

「我的房子維持得很好，當初也花了不少錢在整理，其實很捨不得賣。我覺得值得這個價錢。」

屋主的家，畢竟住了這麼久，陪著自己走過很多生活回憶。

當初花了很多心力整理，很愛惜房子、維持屋況，也早已習慣了這裡的生活。

所以在屋主心裡，這間房子有它的價值，也自然會有一個自己認為合理的價格。

但買方看房子時，想的卻是另外一件事：

「如果今天是我要花這筆錢買房，同樣的價格，我還可以買到什麼？」

買方沒有這間房子的回憶，也不會因為屋主當初花了多少錢整理，就一定願意多付多少錢。

所以賣房子的時候，我覺得最難的不是決定「我要賣多少」，而是找到一個和買方有共鳴的價格。

任何人都無法否定屋主對房子的感情，但房子的價值，也需要真正讓買方有共鳴。

常常遇到有客戶會問我：「某某社區有在賣的嗎？」

有些社區，住戶一住就是十幾年，甚至二、三十年。房子一有釋出，很快就有人來看。

但你會發現，這些社區的房價並不是特別低，屋齡也不一定新，甚至公設、設備都沒有現在的新大樓這麼漂亮。

可是，社區就是很少在賣。為什麼？

我覺得真正讓一個人願意長期住下來的，往往不是房子有多新、多漂亮。而是住進去之後，你會不會慢慢習慣這裡的生活。

可能是生活機能方便，孩子上學方便，和附近的鄰居相處不錯。也可能是這個社區的管理方式，讓住戶覺得安心。又或者是住久了，這裡已經變成孩子長大的地方，也是這一家人生活很多年的記憶。

所以有時候，一個社區真正稀有的，不只是房子。而是：「願意搬走的人」很少。

對他們來說，這裡已經不只是一間房子了。

我的舊客戶，前陣子要買房時找我幫他買。

看好房子、準備下斡旋時，我了解他的狀況後，發現他的貸款條件不好，我先跟他說：「你的條件可能沒有辦法貸到8成，所以自備款要準備高一點。這樣你還要下斡嗎？」

他一臉疑問：「我有好幾棟房子，銀行裡也有1000萬現金，每個月還有固定收租1萬，為什麼1300萬的房子，我不能貸款8成？」

因為，他每個月的薪轉收入只有2萬5。

很多人會以為「我有資產」＝「銀行就願意借我錢」。但對銀行來說，資產多是一回事，他們要看的是每個月有沒有足夠、穩定、能被認列的還款能力，還有收支比。

所以，下斡前一定要先了解自己的收入、負債，以及銀行認列的還款能力。

房貸能貸多少，真的不是單看你有多少錢，或名下有多少資產。

前陣子有客戶跟我討論這個問題。

有租客的房子一樣可以賣，但事前要先跟租客討論，尊重租客，也把後續安排先確認清楚。

① 先問租客能不能配合帶看
可以配合租客方便的時間，或將看屋集中安排，盡量減少對租客生活的打擾。

事前溝通與安排，是對租客的尊重，也是讓交易更順利的方式。

② 房子售出後，租客的租約怎麼處理？
是依照原租約繼續承租，還是租客願意配合搬家，這些都應該在出售前先了解、溝通。實際上還是要依租約內容及相關法律規定來判斷。

租約是否會由買方承接，會依租約內容及法律規定而定，不能單方面要求租客搬離，建議先與租客及買方充分討論。

所以有租客的房子要出售，除了找買方，也要把租客、租約與買賣雙方的安排先處理好。

給屋主的小提醒：誠實告知租約狀況、尊重租客的生活品質，並與買方充分溝通，才能讓交易更順利，也更圓滿。

大家知道現在大家熟悉的南勢黃昏市場，其實是私人土地嗎？

因為配合自辦市地重劃，未來將面臨拆除。

那市場拆掉之後，南勢居民要去哪裡買菜？

目前里長、議員都還在持續努力，希望能為南勢居民爭取新的市場。

📍 目前爭取的位置：長沙街 × 開封街口

不過要先說明，新市場目前還在爭取、規劃階段，並不是已經確定會興建。

常常有客戶問我：「南勢那棟行政大樓，之後裡面是做什麼的？」

其實它不只是行政辦公室，還規劃了社福館。

辦公棟：
・地政事務所
・戶政事務所
・地方稅務局

社福館：
・公托中心
・社區日間照顧
・社區照顧關懷據點
・市民活動中心
・里辦公室

地下還規劃了139個汽車位、30個機車位。

這些建設，對每天住在南勢的人來說，是最直接的改變。

雅慈的生活圈，是平鎮的南勢國小。南勢國小目前屬於「總量管制學校」。

每到入學期間，就會有不少住戶詢問我：「我的孩子能讀得到南勢國小嗎？」

如果你是為了孩子的就學需求而買房，以南勢國小為例，我會建議先確認幾件事情：

① 地址是不是南勢國小學區？
不是看到「南勢」就一定是南勢國小學區，還是要依當年度學區資料確認門牌及里鄰。

② 孩子哪一年入學？入學那年是總量管制學校嗎？
學區及總量管制規定會依年度公告，所以要看孩子實際的入學年度。

③ 總量管制代表什麼？
簡單來說，就是學校招生名額有限。即使符合學區資格，也不代表一定能就讀，仍要依當年度規定進行資格審查及排序。

④ 設籍及居住事實也要注意
不是單純把戶籍遷進去，就一定可以就讀，也要符合相關規定及居住事實的審查。

很多人會問：「請里長開居住證明，是不是就可以讀？」

這裡要特別提醒：不是請里長開一張證明，就代表符合入學資格。總量管制學校會依當年度規定，審查設籍、居住事實及相關資料，還是要以正式規定及學校審查結果為準。

所以如果孩子未來想讀總量管制學校，建議提前準備設籍，並持續確認學區規定。

買學區房，不只是確認「是不是學區內」，更要確認：孩子哪一年入學？當年度是不是總量管制？入學資格又怎麼認定？

買房前先搞清楚，才能買得安心。

最近有客戶問我這個問題。

講白話一點：所謂「佔用水利地」，就是房子有一部分蓋到了不是自己的土地上。

那到底能不能買？
不是一句「可以」或「不可以」就能決定。

建議先評估幾件事情：

① 銀行願意貸多少？
這類案件貸款條件可能比較保守，所以要先確認銀行鑑價及貸款成數，才知道自備款到底要準備多少。

② 到底佔用了多少？
是只有一小部分，還是房屋大部分都坐落在水利地上？兩種情況的風險完全不同。

③ 佔用的部分是什麼結構？
是鐵皮加蓋？還是水泥牆、RC結構？未來如果遇到修繕、拆除或土地使用需求，會不會造成問題？

所以「佔用水利地」不是看到這五個字就一定不能買。

真正重要的是：把土地、房屋、貸款以及未來可能遇到的問題，一項一項確認清楚，再決定這間房子適不適合自己。

買房先了解風險，評估自己適不適合，才能買得安心。

最近有客戶請我幫忙確認貸款。

他是自營商，知道自營商比較難貸款，也聽說如果有穩定金流可以加分，因此從半年前開始，每個月固定存一筆金額進戶頭。

那這樣就一定不能貸，或一定貸得到嗎？
其實不一定。

自營商，在沒有401報表的情況下，銀行還是可以透過其他財力資料來評估，銀行會依照你的收入來源、金流及還款能力，評估適合的貸款條件與金額。

建議先評估幾件事情：

① 金流是否穩定、持續？
不是單純「有存錢」就代表收入很好，而是要看金流是否合理、穩定，而且能不能說明這些收入的來源。

② 除了金流，還有其他財力證明嗎？
例如所得資料、營業相關資料、合約、其他資產等，都可能成為評估財力的佐證。

③ 有沒有其他可以增加還款能力的條件？
部分銀行會依個案情況，參考二等親內有財力的親屬作為共同借款人或保證人，但每家銀行的條件都不一樣。

④ 最重要的是，先做貸款初步評估。
可以先多比較幾家銀行，了解自己的條件大約可以貸多少。正式送件前，也可以先確認銀行的評估方式，避免短時間內頻繁送件、被多家銀行查詢聯徵。

不要等到準備簽約了，才發現貸款條件和自己預期的不一樣。

所以「自營商房貸很難貸」也不是絕對的。

真正重要的是：把收入、金流、財力及負債狀況整理清楚，再讓銀行依個案評估。

買房前先確認自己的貸款條件，知道自己能買到哪裡，才能買得安心。