最近有鄰居問我：「租客已經搬走了，雙方也協議提前退租，但我想拿回鑰匙，他卻一直不回訊息，或是說沒空。這樣我進去是不是算私闖民宅？」

遇到這種問題，可以依照以下步驟處理：

第一步：保留退租證據。保存雙方提前退租的對話，以及租客表示已搬完的訊息。

第二步：寄發存證信函。正式要求租客在指定期限內配合點交、返還鑰匙，留下正式催告的證據。

第三步：期限到了，房客仍不配合怎麼辦？依《租賃住宅市場發展及管理條例》第12條，租約消滅後，經定相當期限催告，仍未配合點交，符合規定者，可視為完成點交。

要注意：若租客已搬空、雙方也已終止租約，卻仍拒絕交還鑰匙，房東可攜帶退租協議、搬離證明及存證信函，進一步確認取回房屋的合法方式，避免因自行開門衍生法律爭議。

房客不交鑰匙，房東不是只能一直等！保留證據、正式催告，才能依法保障自己的權益。

最近遇到屋主問我：「我的房子一樓明明有車庫，可以停車，為什麼合約上卻寫無車位？」

合約上的建物資料，需依權狀及相關登記資料填寫。

現場有車庫，不代表買賣標的就一定有另外登記的停車位。

透天厝一樓的停車空間，可能是建物本身的一部分，也可能涉及其他不同的使用或登記情形，還是要依個別建物的登記資料及實際狀況確認。

最近有客戶跟我聊到，想換一間房子。原因是希望孩子未來能就讀正在興建中的平鎮國小。

對一個家庭來說，有時候買房不只是看格局，也是在替孩子的未來做打算。

不過，目前平鎮國小的學區，還需要等正式公告確認。

房子離學校近，不代表一定能就讀。

如果換房的主要原因是為了孩子上學，我會建議先等學區劃分公告確認後，再決定要買在哪裡。

我希望自己能做的，不只是幫客戶找到喜歡的房子，而是針對他們的需求，多替他們把關。

最近有鄰居問我：「我多一個車位，可以單獨賣給社區其他住戶嗎？」答案是：要先看車位是哪一種。

自設車位：如果是自設車位，原則上可以單獨移轉，但要看它的產權登記方式。

如果有獨立產權，可以依登記方式辦理單獨移轉。

如果是登記在共有部分，則不能直接把「車位所有權」單獨拿出來賣；但如果是轉給同社區其他區分所有權人，可能可以透過共有持分及車位使用權的方式辦理轉讓。

法定車位：法定車位就比較不一樣。法定車位的所有權，不能脫離主建物單獨移轉。

但是，如果是同社區其他區分所有權人，可能可以轉讓的是「車位的使用權」，而不是把車位所有權直接過戶給對方。

所以簡單記：自設車位有可能單獨移轉，要看產權登記；法定車位所有權不能單獨移轉，但同社區住戶間可能可以轉讓使用權。

今天有位屋主問我：「這間房子是我今年才繼承媽媽的，但我媽媽當初是101年繼承爸爸的，那我現在賣掉，要繳房地合一稅嗎？」

答案是：不用。

原因是，判斷這種連續繼承的房子，要看最近一次被繼承人，也就是媽媽的取得時間。

媽媽是在101年（2012年）繼承取得，屬於房地合一稅新制上路前的取得。

所以這個案例現在出售，原則上適用舊制，而不是房地合一稅。

重點：不是看你什麼時候繼承，而是要看被繼承人的取得時間。

今天有朋友問我：「如果夫妻發生一些狀況，結果先生說房貸他不繳了，會直接被法拍嗎？」

這位朋友的情況是：房子登記在她名下、房貸也是她的名字、平常是先生在幫忙繳房貸。

問題來了——如果先生突然不繳，房子會被法拍嗎？

不會因為一次沒繳，就直接被法拍。

通常會先經過銀行催繳等程序，後續是否進入法院強制執行、拍賣，還要看實際的欠款狀況、貸款契約及法律程序。

信用會不會受影響？要注意的是：房貸逾期本身就可能影響借款人的信用紀錄。不是等到房子真的被法拍，信用才會受到影響。

有時候，人生會遇到一些不得不面對的變化。平常是誰在幫忙繳，和最後誰要對銀行負責，是兩件事。

早上有位客戶跟我說：「我兒子現在只能租房，因為工作有調職的風險。」

我跟他聊到一個很多人可能不知道的問題：如果買了房子之後，真的因為工作的關係被調職，最後必須把房子賣掉，房地合一稅對於「非自願性因素」出售，其實有特別的規定。

如果符合財政部規定的非自願性因素，因調職等原因而出售房地：持有期間在5年以下、符合相關非自願性交易條件，房地合一稅適用稅率為20%。

不過要特別注意：不是「只要被公司調職」就一定可以適用20%。

還是要符合相關規定，例如房屋是否位於工作地點、是否有設籍及實際居住，以及是否有出租等情況，都可能影響是否符合資格。

昨天收到一個消息，第二戶房貸成數，由原本最高6成，放寬到7成。

同時，央行這次維持利率不變，重貼現率維持2%，利率連續10次維持不變。

也就是說，如果你原本因為自備款不足，覺得第二間房子很難買，現在資金條件，確實比之前多了一點空間。

但要注意：「最高7成」不代表每個人都一定可以貸到7成。

實際核貸成數，還是會依照銀行審核、借款人的條件、收入負債比，以及房屋本身的條件而有所不同。

如果你最近正在考慮買第二間房，不知道自己大約可以貸多少、自備款要準備多少，歡迎私訊我，我幫你一起評估。

昨天有位屋主委託我幫忙出租，順便問我：「我家是透天，可是當初買的時候，不知道為什麼，建物有兩張權狀。」

我看了一下他們的權狀，發現是一樓一張、二樓一張，但門牌卻只有一個。

其實以前有些透天，在當初辦理建物登記時，不同樓層可能就是分開登記，所以就會出現：一個門牌、兩張建物權狀。

不過，如果建物有兩張權狀，還是要特別注意，要看謄本上的「建號、建物面積、用途及登記內容」，才能確認這兩張權狀實際上是怎麼登記的。

所以如果你家也是：一個門牌，卻有兩張建物權狀，先別緊張，把謄本內容看清楚，才知道這兩張權狀到底是怎麼回事。

房產裡很多事情，看起來簡單，其實藏在登記資料裡。

前幾天有屋主問我：

「謄本上『他項權利』的金額，是我當初貸款的金額嗎？我印象中沒有貸這麼多啊？」

不是唷！因為謄本上看到的金額，並不是你當初實際跟銀行借的金額。

銀行設定抵押權時，通常會設定一個「最高限額」，用來保障未來可能發生的本金、利息、違約金等債務，所以會比實際貸款金額高。

例如：如果是銀行設定的最高限額抵押權，銀行大部分的設定比例是1.2倍，那麼謄本上的金額如果是960萬，我們可以用：960萬 ÷ 1.2 ＝ 800萬，來推算原本的貸款金額。

所以看到謄本上的金額，並不是我們實際貸款的金額唷！

提醒你：設定金額 ≠ 實際貸款金額 ≠ 現在剩餘貸款。如果對自己的貸款內容有疑問，也可以直接詢問當初的銀行確認。

「雅慈，我新買的房子，為什麼稅費這麼高？」

之前遇到一位客戶這樣問我。我幫他看了一下，才發現原來這間房子，沒有用自住的稅率。

其實買新房後，如果是自己要住，戶籍什麼時候遷進去，真的要注意！

房屋稅：想用自住稅率，2月底前把戶籍遷進去。

地價稅：想用自用住宅的優惠稅率，8月底前把戶籍遷進去。

兩個稅的時間不一樣，如果沒有在時間內完成戶籍遷入，可能就會影響當年度的稅費。

不要以為房子自己住，就會自動變成自住稅率。

買房後，這個小細節記得確認，一年下來可能差不少。

昨天有客戶問我：

「我買的時候和現在賣的金額，價差超過400萬了，那400萬免稅額是不是就沒有了？」

答：不是！

400萬免稅額，是看「課稅所得」，不是看「買賣價差」。

最近帶看一間舊公寓，客戶看完後問我：「奇怪，這個坪數看起來，怎麼沒有權狀上的坪數這麼大？」

其實，大部分的房子都是主建物幾坪，就代表室內幾坪。

但有些公寓不一定。

有些公寓的權狀，主建坪數裡可能包含了部分梯間。

也就是說，權狀寫主建物20坪，這20坪裡可能有部分是梯間坪數，實際屋內空間就可能不到20坪。

所以買公寓不要只看「主建幾坪」，還要確認建物測量成果圖和實際狀況有沒有一樣，確認主建坪數裡是不是包含梯間。

這個小細節，可能就是你覺得：「權狀坪數跟實際空間怎麼不太一樣？」的原因。

房產小知識：一般房仲市場所說的「公寓」，通常是指五層樓以下、沒有電梯的住宅。

有時候會有客戶跟我說：

「我看到喜歡的房子，都超過我的預算，我預算內的，都沒有喜歡的。」

其實這是買房很常遇到的問題。

因為看得越多，越容易發現：

喜歡的，超出預算；預算內的，又沒有喜歡的。

那到底該怎麼選？

我會建議先把自己的條件分清楚。

哪些是一定要有的？哪些只是希望有，不是必要有的？

因為有些條件，如果沒有，生活真的會不方便；但有些條件只是「有的話更好」，其實沒有，也不一定不能接受。

當你把這些分清楚之後，就會比較知道自己可以從哪裡調整。

如果預算可以往上，就算算看多出的負擔，是否在能力範圍內。

如果預算不能增加，就看看能不能換區域、換屋齡，或調整一些不是必要的條件。

買房很難每個條件都剛剛好。重要的不是什麼都要，而是知道什麼不能少，什麼可以退一步。

最後找到的，不一定是最喜歡的房子，但卻是一間適合自己、負擔得起，也能安心住下來的房子。

買房，是為了更好的生活，而不是更好的房子。

常常聽到屋主說：

「我的房子維持得很好，當初也花了不少錢在整理，其實很捨不得賣。我覺得值得這個價錢。」

屋主的家，畢竟住了這麼久，陪著自己走過很多生活回憶。

當初花了很多心力整理，很愛惜房子、維持屋況，也早已習慣了這裡的生活。

所以在屋主心裡，這間房子有它的價值，也自然會有一個自己認為合理的價格。

但買方看房子時，想的卻是另外一件事：

「如果今天是我要花這筆錢買房，同樣的價格，我還可以買到什麼？」

買方沒有這間房子的回憶，也不會因為屋主當初花了多少錢整理，就一定願意多付多少錢。

所以賣房子的時候，我覺得最難的不是決定「我要賣多少」，而是找到一個和買方有共鳴的價格。

任何人都無法否定屋主對房子的感情，但房子的價值，也需要真正讓買方有共鳴。

常常遇到有客戶會問我：「某某社區有在賣的嗎？」

有些社區，住戶一住就是十幾年，甚至二、三十年。房子一有釋出，很快就有人來看。

但你會發現，這些社區的房價並不是特別低，屋齡也不一定新，甚至公設、設備都沒有現在的新大樓這麼漂亮。

可是，社區就是很少在賣。為什麼？

我覺得真正讓一個人願意長期住下來的，往往不是房子有多新、多漂亮。而是住進去之後，你會不會慢慢習慣這裡的生活。

可能是生活機能方便，孩子上學方便，和附近的鄰居相處不錯。也可能是這個社區的管理方式，讓住戶覺得安心。又或者是住久了，這裡已經變成孩子長大的地方，也是這一家人生活很多年的記憶。

所以有時候，一個社區真正稀有的，不只是房子。而是：「願意搬走的人」很少。

對他們來說，這裡已經不只是一間房子了。

我的舊客戶，前陣子要買房時找我幫他買。

看好房子、準備下斡旋時，我了解他的狀況後，發現他的貸款條件不好，我先跟他說：「你的條件可能沒有辦法貸到8成，所以自備款要準備高一點。這樣你還要下斡嗎？」

他一臉疑問：「我有好幾棟房子，銀行裡也有1000萬現金，每個月還有固定收租1萬，為什麼1300萬的房子，我不能貸款8成？」

因為，他每個月的薪轉收入只有2萬5。

很多人會以為「我有資產」＝「銀行就願意借我錢」。但對銀行來說，資產多是一回事，他們要看的是每個月有沒有足夠、穩定、能被認列的還款能力，還有收支比。

所以，下斡前一定要先了解自己的收入、負債，以及銀行認列的還款能力。

房貸能貸多少，真的不是單看你有多少錢，或名下有多少資產。

前陣子有客戶跟我討論這個問題。

有租客的房子一樣可以賣，但事前要先跟租客討論，尊重租客，也把後續安排先確認清楚。

① 先問租客能不能配合帶看
可以配合租客方便的時間，或將看屋集中安排，盡量減少對租客生活的打擾。

事前溝通與安排，是對租客的尊重，也是讓交易更順利的方式。

② 房子售出後，租客的租約怎麼處理？
是依照原租約繼續承租，還是租客願意配合搬家，這些都應該在出售前先了解、溝通。實際上還是要依租約內容及相關法律規定來判斷。

租約是否會由買方承接，會依租約內容及法律規定而定，不能單方面要求租客搬離，建議先與租客及買方充分討論。

所以有租客的房子要出售，除了找買方，也要把租客、租約與買賣雙方的安排先處理好。

給屋主的小提醒：誠實告知租約狀況、尊重租客的生活品質，並與買方充分溝通，才能讓交易更順利，也更圓滿。

大家知道現在大家熟悉的南勢黃昏市場，其實是私人土地嗎？

因為配合自辦市地重劃，未來將面臨拆除。

那市場拆掉之後，南勢居民要去哪裡買菜？

目前里長、議員都還在持續努力，希望能為南勢居民爭取新的市場。

📍 目前爭取的位置：長沙街 × 開封街口

不過要先說明，新市場目前還在爭取、規劃階段，並不是已經確定會興建。

常常有客戶問我：「南勢那棟行政大樓，之後裡面是做什麼的？」

其實它不只是行政辦公室，還規劃了社福館。

辦公棟：
・地政事務所
・戶政事務所
・地方稅務局

社福館：
・公托中心
・社區日間照顧
・社區照顧關懷據點
・市民活動中心
・里辦公室

地下還規劃了139個汽車位、30個機車位。

這些建設，對每天住在南勢的人來說，是最直接的改變。

雅慈的生活圈，是平鎮的南勢國小。南勢國小目前屬於「總量管制學校」。

每到入學期間，就會有不少住戶詢問我：「我的孩子能讀得到南勢國小嗎？」

如果你是為了孩子的就學需求而買房，以南勢國小為例，我會建議先確認幾件事情：

① 地址是不是南勢國小學區？
不是看到「南勢」就一定是南勢國小學區，還是要依當年度學區資料確認門牌及里鄰。

② 孩子哪一年入學？入學那年是總量管制學校嗎？
學區及總量管制規定會依年度公告，所以要看孩子實際的入學年度。

③ 總量管制代表什麼？
簡單來說，就是學校招生名額有限。即使符合學區資格，也不代表一定能就讀，仍要依當年度規定進行資格審查及排序。

④ 設籍及居住事實也要注意
不是單純把戶籍遷進去，就一定可以就讀，也要符合相關規定及居住事實的審查。

很多人會問：「請里長開居住證明，是不是就可以讀？」

這裡要特別提醒：不是請里長開一張證明，就代表符合入學資格。總量管制學校會依當年度規定，審查設籍、居住事實及相關資料，還是要以正式規定及學校審查結果為準。

所以如果孩子未來想讀總量管制學校，建議提前準備設籍，並持續確認學區規定。

買學區房，不只是確認「是不是學區內」，更要確認：孩子哪一年入學？當年度是不是總量管制？入學資格又怎麼認定？

買房前先搞清楚，才能買得安心。

最近有客戶問我這個問題。

講白話一點：所謂「佔用水利地」，就是房子有一部分蓋到了不是自己的土地上。

那到底能不能買？
不是一句「可以」或「不可以」就能決定。

建議先評估幾件事情：

① 銀行願意貸多少？
這類案件貸款條件可能比較保守，所以要先確認銀行鑑價及貸款成數，才知道自備款到底要準備多少。

② 到底佔用了多少？
是只有一小部分，還是房屋大部分都坐落在水利地上？兩種情況的風險完全不同。

③ 佔用的部分是什麼結構？
是鐵皮加蓋？還是水泥牆、RC結構？未來如果遇到修繕、拆除或土地使用需求，會不會造成問題？

所以「佔用水利地」不是看到這五個字就一定不能買。

真正重要的是：把土地、房屋、貸款以及未來可能遇到的問題，一項一項確認清楚，再決定這間房子適不適合自己。

買房先了解風險，評估自己適不適合，才能買得安心。

最近有客戶請我幫忙確認貸款。

他是自營商，知道自營商比較難貸款，也聽說如果有穩定金流可以加分，因此從半年前開始，每個月固定存一筆金額進戶頭。

那這樣就一定不能貸，或一定貸得到嗎？
其實不一定。

自營商，在沒有401報表的情況下，銀行還是可以透過其他財力資料來評估，銀行會依照你的收入來源、金流及還款能力，評估適合的貸款條件與金額。

建議先評估幾件事情：

① 金流是否穩定、持續？
不是單純「有存錢」就代表收入很好，而是要看金流是否合理、穩定，而且能不能說明這些收入的來源。

② 除了金流，還有其他財力證明嗎？
例如所得資料、營業相關資料、合約、其他資產等，都可能成為評估財力的佐證。

③ 有沒有其他可以增加還款能力的條件？
部分銀行會依個案情況，參考二等親內有財力的親屬作為共同借款人或保證人，但每家銀行的條件都不一樣。

④ 最重要的是，先做貸款初步評估。
可以先多比較幾家銀行，了解自己的條件大約可以貸多少。正式送件前，也可以先確認銀行的評估方式，避免短時間內頻繁送件、被多家銀行查詢聯徵。

不要等到準備簽約了，才發現貸款條件和自己預期的不一樣。

所以「自營商房貸很難貸」也不是絕對的。

真正重要的是：把收入、金流、財力及負債狀況整理清楚，再讓銀行依個案評估。

買房前先確認自己的貸款條件，知道自己能買到哪裡，才能買得安心。